EPB bij casco verkoop: hoe werkt het?

Wanneer er sprake is van een casco verkoop die EPB-plichtig is, dan spelen specifieke regels rond het verlijden van de notariële akte, de overdracht van de aangifteplicht en de rol van de notaris. Hieronder zetten we alles voor je op een rijtje, gebaseerd op de officiële informatie van de Vlaamse overheid.

Wat is de betekenis van casco?

Bij een casco‑verkoop wordt het onroerend goed verkocht in ruwbouw‑ of wind‑en‑waterdicht staat, dus vóór de volledige afwerking en ingebruikname. In het kader van de energieprestatieregelgeving betekent dit dat:

• Er al een stedenbouwkundige vergunning of melding bestaat, waardoor EPB‑regels van toepassing kunnen zijn (gebouw wordt geklimatiseerd of kan geklimatiseerd worden).
• De aannemer of promotor‑bouwheer vaak de oorspronkelijke aangifteplichtige is.
• De koper uiteindelijk de afwerking of verdere realisatie doet en dan in principe de EPB‑eisen moet naleven.

Wat gebeurt er bij notaris‑akte?

1. Vaststellen van de aangifteplichtige

Bij de verkoop (of vervreemding) van een gebouw dat nog in aanbouw is, wordt de nieuwe eigenaar in principe de aangifteplichtige, mits het gebouw nog niet voorlopig is opgeleverd. Bij het opstellen van de notariële akte moet daarom expliciet worden vermeld wie de aangifteplichtige is.

2. Overdracht van de EPB‑aangifteplicht

De overdracht van de aangifteplicht (van verkoper/promotor naar koper) mag alleen gebeuren wanneer aan ALLE volgende voorwaarden is voldaan:

• In de akte wordt uitdrukkelijk vermeld dat de EPB‑aangifteplicht aan de koper wordt overgedragen.
• Bij de akte wordt een tussentijds verslag overgedragen. Dit verslag moet: zijn opgemaakt door de EPB‑verslaggever van de oorspronkelijke aangifteplichtige; ondertekend zijn door de oorspronkelijke aangifteplichtige, de verslaggever én de nieuwe eigenaar; een opsomming bevatten van uitgevoerde én nog uit te voeren maatregelen om aan de EPB‑eisen te voldoen, én vermelden wie de uitvoering zal doen.
• De oorspronkelijke aangifteplichtige moet aan de nieuwe eigenaar bij de overdracht de nodige gegevens bezorgen (lastenboek, facturen, …) zodat de EPB‑verslaggever de definitieve EPB‑aangifte kan opstellen.

Als één van deze voorwaarden niet vervuld is, blijft de oorspronkelijke aangifteplichtige verantwoordelijk voor het EPB‑dossier. 

3. Rol van de notaris

• Bij de authentieke verkoopakte moet de notaris nagaan of de EPB‑aangifteplicht correct is geregeld.
• Indien geen geldig EPB‑dossier of geen overdracht van de aangifteplicht aanwezig is, moet de notaris dit melden aan de bevoegde instantie (VEKA).

Aard van de verkoper

De overdracht van de aangifteplicht kan licht verschillen naargelang de aard van de verkoper:

• Promotor-bouwheer (professionele bouwheer): Wanneer een promotor-bouwheer een gebouw bouwt en verkoopt (ook aan een rechtspersoon), blijft de promotor in principe de aangifteplichtige, tenzij aan de bovenstaande voorwaarden voor overdracht is voldaan. De promotor blijft dus verantwoordelijk tot de overdracht correct is geregeld en gedocumenteerd in de akte.

• Particuliere of niet-professionele bouwheer: Wanneer een particulier of niet-professionele bouwheer verkoopt, of wanneer er geen promotor-bouwheer in beeld is, gaat de aangifteplicht automatisch of “in principe” over op de koper, op voorwaarde dat het gebouw nog niet voorlopig opgeleverd is en de aangifteplicht duidelijk vermeld wordt in de akte.

In het kort

Bij een casco verkoop in Vlaanderen waarvan het project onder de EPB‑verplichting valt, is het cruciaal dat zowel verkoper, koper als de notaris aandacht hebben voor de overdracht van de EPB‑aangifteplicht. Enkel wanneer de authentieke akte de overdracht vermeldt, er een tussentijds verslag is en de nodige documenten zijn overgedragen kan de kopende partij de aangifteplicht overnemen. Zoniet blijft de oorspronkelijke aangifteplichtige verantwoordelijk. De notaris speelt daarbij een controlerende en meldende rol.