Is een asbestattest verplicht voor een studentenkamer?

De vraag of een asbestattest verplicht is voor een studentenkamer lijkt op het eerste zicht eenvoudig, maar dat is ze allerminst. Afhankelijk van of het gaat om verkoop of verhuur, en van hoe het gebouw precies is opgebouwd, kunnen de regels sterk verschillen. Bovendien is de regelgeving in Vlaanderen de voorbije jaren stevig veranderd, waardoor veel eigenaars niet altijd meer zeker weten wat nu precies geldt.

In dit artikel bundelen we de belangrijkste regels op basis van officiële informatie van de Vlaamse overheid en OVAM.

Wat is een asbestattest?

Een asbestattest is een officieel document dat aangeeft of en waar er asbest aanwezig is in een gebouw. Het wordt opgesteld door een gecertificeerde asbestdeskundige (ADI) en bevat onder meer:

• een inventaris van asbesthoudende materialen
• een inschatting van de risico’s
• advies over veilig beheer of verwijdering

Het attest maakt deel uit van het Vlaamse beleid om tegen 2040 asbestveilig te worden.

Verkoop van een studentenkamer

Sinds eind 2022 is een asbestattest verplicht bij de overdracht van gebouwen die:

• vóór 2001 zijn gebouwd,
• toegankelijk zijn,
• en doorgaans een oppervlakte hebben van minstens 20 m².

Het attest moet bovendien al beschikbaar zijn op het moment van het compromis, zodat de koper vooraf volledig geïnformeerd is over de mogelijke risico’s met betrekking tot asbest.

Bij de verkoop van een gebouw met studentenkamers is een asbestattest in de meeste gevallen verplicht. Er moet dan niet alleen een attest per kamer (wooneenheid) worden voorzien, maar ook een apart attest voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Deze verplichting wordt bovendien nog strikter vanaf 1 mei 2025 voor gebouwen met gedeeld gebruik.

Concreet betekent dit dat een studentenhuis met bijvoorbeeld zes kamers doorgaans zes individuele attesten vereist, aangevuld met één attest voor de gemeenschappelijke ruimtes.

Hoewel er in de regelgeving een algemene oppervlaktegrens van 20 m² bestaat, geldt deze in de praktijk niet als vrijstelling wanneer een kamer deel uitmaakt van een groter gebouw. Deze ondergrens werd voornamelijk bepaald met het oog op uitsluiting van garageboxen en dergelijke. Worden kamers afzonderlijk verkocht, dan is een apart attest per eenheid vereist.

Vanaf 2032 zal elke eigenaar van een gebouw dat dateert van vóór 2001 verplicht een asbestattest moeten hebben, zelfs wanneer er geen verkoop plaatsvindt. Dit maakt deel uit van het Vlaamse doel om tegen 2040 een volledig asbestveilig patrimonium te realiseren.

Verhuur van een studentenkamer

Op dit moment (2026) bestaat er nog geen verplichting om een asbestattest op te maken bij verhuur. Wanneer er echter al een attest beschikbaar is, moet dit wel aan de huurder worden bezorgd. In de komende jaren, richting 2030–2032, wordt verwacht dat ook verhuurpraktijken onder de algemene verplichting zullen vallen, waardoor een asbestattest in de praktijk quasi onvermijdelijk wordt voor gebouwen die voor 2001 gebouwd werden.

Gemeenschappelijke delen

Studentenhuizen bevatten vaak gedeelde ruimtes zoals gangen, keukens of sanitaire voorzieningen. Voor deze gemeenschappelijke delen gelden specifieke regels. Vanaf 1 mei 2025 is een asbestattest verplicht bij verkoop van gebouwen met gedeeld gebruik. Daarnaast wordt deze verplichting vanaf 1 januari 2027 verder uitgebreid naar situaties van mede-eigendom, waarbij ook de gemene delen expliciet in het attest moeten worden opgenomen.

In het kort